每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

2025年是“十四五”規(guī)劃收官之年，也是“十五五”規(guī)劃謀篇布局之年。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，一頭連著消費(fèi)，一頭連著投資，穩(wěn)住房地產(chǎn)對(duì)穩(wěn)定內(nèi)需至關(guān)重要。

在新形勢(shì)下，這個(gè)萬億元級(jí)巨量市場如何重回正軌？房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是否已經(jīng)出清？行業(yè)未來發(fā)展呈現(xiàn)何種趨勢(shì)？

10月30日，在上海舉行的第十五屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，每日經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)合中指研究院重磅發(fā)布《展望“十五五”，挖掘非限購周期樓市“黃金坑”——2025房地產(chǎn)行業(yè)年度報(bào)告》（以下簡稱《報(bào)告》），從政策、城市、市場三大維度全面剖析行業(yè)，并研判行業(yè)未來發(fā)展。

在年會(huì)現(xiàn)場，中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜在解讀《報(bào)告》時(shí)表示，“房地產(chǎn)市場仍有發(fā)展空間，2025年開發(fā)投資吸引力TOP20城市GDP合計(jì)占全國35%，人口占21%，‘好城市+好房子’具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)”。

市場研判：政策已達(dá)“最寬松”

自2021年下半年房地產(chǎn)市場步入深度調(diào)整階段以來，房地產(chǎn)政策基調(diào)轉(zhuǎn)向“止跌回穩(wěn)”。在此背景下，各項(xiàng)政策出臺(tái)頻次明顯加快，政策支持力度增強(qiáng)。

《報(bào)告》顯示，2022年以來，各地累計(jì)出臺(tái)優(yōu)化政策約3000次。金融信貸端，2022年“金融16條”“三支箭”落地支持房企融資；2024年5月起首套房首付比例降至15%，房貸利率下限取消；2022年以來，5年期LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）累計(jì)下調(diào)1.15個(gè)百分點(diǎn)至3.5%，公積金貸款利率累計(jì)下調(diào)0.65個(gè)百分點(diǎn)至2.65%。

限購政策層層松綁，從2022年三四線全面放開，到2024年核心二線取消限購、廣州全面放開，2025年北上深進(jìn)一步優(yōu)化，“多數(shù)城市已全面放開限制性政策，行業(yè)進(jìn)入非限購周期”。此外，住房“以舊換新”等政策同步發(fā)力。

“當(dāng)前，政策環(huán)境已處于歷史最寬松階段，特別是需求端政策，涉及居民購房成本、購房門檻的房貸利率、交易稅費(fèi)、首付比例等均已降至歷史最低水平。”張文靜表示。

在此情況下，市場出現(xiàn)階段性回暖，但近期市場效應(yīng)有所轉(zhuǎn)弱。《報(bào)告》顯示，2025年1~9月，全國百城新房累計(jì)銷售面積同比下降6%，二季度市場邊際轉(zhuǎn)弱，三季度延續(xù)回落態(tài)勢(shì)，10月高基數(shù)效應(yīng)開始顯現(xiàn)，同比降幅有所擴(kuò)大。

與此同時(shí)，受供應(yīng)大幅回落影響，市場進(jìn)入去庫存階段。截至2025年9月底，全國50個(gè)代表城市商品住宅可售面積3.1億平方米，較2024年末下降2.9%。按近12個(gè)月的月均銷售面積計(jì)算，9月末可售庫存出清周期為19.9個(gè)月，同比縮短2.5個(gè)月，但三四線城市的庫存依然承壓。

“房地產(chǎn)市場離全面‘止跌’仍有一定距離，風(fēng)險(xiǎn)尚未完全化解。”張文靜指出。

破局之道：聚焦“好城市+好房子”

隨著人口、城鎮(zhèn)化水平等支撐住房需求釋放的動(dòng)能逐漸減弱，近年來，市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，我國新房銷售面積也已進(jìn)入見頂后的回落階段。

《報(bào)告》指出，從2024年數(shù)據(jù)來看，城市間也存在較大差異。一線城市中廣州、深圳人口保持正增長，其中深圳增長近20萬人，廣州增長15.1萬人，而北京、上海人口由增轉(zhuǎn)降；中西部省會(huì)城市中，貴陽、長沙、南昌、西安、鄭州、成都等地持續(xù)保持較強(qiáng)吸附力。

在此背景下，地區(qū)分化進(jìn)一步顯現(xiàn)，優(yōu)勢(shì)地區(qū)市場仍有拓展空間，改善性住房需求成為市場關(guān)鍵支撐。

《報(bào)告》顯示，2025年前三季度，全國重點(diǎn)30城90~120平方米新房成交占比保持在四成左右，120~144平方米新房占比已超30%，多地120平方米以上大戶型占比提升，這種分化現(xiàn)象在投資端表現(xiàn)尤為明顯。

今年以來，房企拿地進(jìn)一步聚焦核心城市。以中海地產(chǎn)為例，今年前三季度公司拿地金額已達(dá)795億元，其中上海、北京、杭州、深圳四個(gè)城市拿地金額占比達(dá)83%；綠城中國在杭州、上海、蘇州、西安四個(gè)城市的拿地金額占前三季度總拿地金額的70%以上。

《報(bào)告》顯示，今年前三季度，全國300城住宅用地出讓金同比增長13%，其中一線、二線城市出讓金同比增幅明顯，分別為24.5%和26.3%，三四線城市土拍表現(xiàn)仍較弱，土地出讓金同比下降。

從城市集中度來看，今年1~9月，宅地出讓金TOP20城市成交金額占全國比重約61%，較2024年全年提升10個(gè)百分點(diǎn)，杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出讓金額均超千億元，杭州土地出讓金收入已超去年全年水平。

《報(bào)告》指出，房企必須更精準(zhǔn)地洞察住房需求趨勢(shì)，才能以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品贏得市場，頭部企業(yè)投資策略趨同必然會(huì)導(dǎo)致競爭加劇，使得拿地成本提升。

“長期來看，城市分化趨勢(shì)或?qū)⒏吤黠@。”張文靜表示，核心城市人口整體保持增長，房地產(chǎn)市場仍有發(fā)展空間，2025年開發(fā)投資吸引力TOP20城市GDP合計(jì)占全國35%，人口占21%，“好城市+好房子”具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。