每經(jīng)記者｜溫雅蘭    每經(jīng)編輯｜陳 星    

1月19日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2025年全年各項經(jīng)濟數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2025年，新建商品房銷售面積88101萬平方米，比上年下降8.7%；其中住宅銷售面積下降9.2%。

近日，在上海交通大學上海高級金融學院主辦的“2026中國不動產(chǎn)金融論壇”現(xiàn)場，廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院院長兼首席經(jīng)濟學家連平在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，當前房地產(chǎn)金融正處于結構性深度調整階段，并就市場復蘇的關鍵堵點及未來破局路徑進行了深入剖析。

“房地產(chǎn)市場的回暖，首先需要有成交，只有需求得到釋放，才能帶動更多按揭貸款，進而改善房企的經(jīng)營狀況。”連平表示。

在他看來，當前市場復蘇真正的“鑰匙”，在于重建市場信心與重構價值邏輯。

一線城市房價上漲是釋放市場信號的關鍵

過去，居民按揭貸款和房企開發(fā)貸等傳統(tǒng)間接融資方式曾是房地產(chǎn)金融的主要支撐。然而，隨著市場需求持續(xù)收縮、成交持續(xù)下滑，這一模式已難以為繼。“過去開發(fā)貸占銀行信貸比重為6%~7%，目前已降至5%左右。這一到兩個百分點看似微小，但影響深遠。”連平強調。

在此背景下，“白名單”項目成為穩(wěn)住行業(yè)基本盤的關鍵舉措。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年底，全國“白名單”項目已獲批貸款金額突破7萬億元，累計支持近2000萬套住房建設與交付。

對此，連平分析稱：“‘白名單’項目確實穩(wěn)住了房企融資的基本盤，但若要真正扭轉房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀，仍需進一步釋放有效需求。”

值得注意的是，當前市場并非缺乏需求，比數(shù)據(jù)下滑更值得警惕的，是普遍存在的觀望情緒。

“有需求，但不敢買。”連平一針見血地指出當前樓市的核心堵點。

當前，買賣雙方都在等待一個明確信號：房價是否真正見底，未來是否有溫和上漲的可能？

他強調，一旦一線城市出現(xiàn)有成交量支撐的價格企穩(wěn)，將迅速激活買漲不買跌的心理預期，從而帶動全國市場走向筑底。

“要將觀望狀態(tài)轉化為實際行動，關鍵在于釋放積極的市場信號，”連平表示，“而一線城市正是釋放這一信號的關鍵所在。如果一線城市的房價出現(xiàn)上漲，原本持幣觀望的購房者將大量入市，市場活力隨之被激活。成交持續(xù)放大、價格溫和上漲，正是當前和未來一個階段房地產(chǎn)市場最理想的狀態(tài)。”

隨后，連平對比了中國當前房地產(chǎn)市場與日本房地產(chǎn)泡沫破裂后長期蕭條的情形。他指出，日本當年城鎮(zhèn)化率已超過80%，而中國常住人口城鎮(zhèn)化率目前約為60%。未來，隨著長三角、粵港澳、成渝等高新技術產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)城鎮(zhèn)化水平不斷提升，將催生真實且可持續(xù)的住房需求。

財產(chǎn)性收入增長對消費拉動作用更顯著

房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，也是當前居民消費意愿的縮影。

數(shù)據(jù)顯示，2025年全年居民消費價格（CPI）與上年持平，核心CPI全年上漲0.7%，漲幅比上年擴大0.2個百分點。然而，中國人民銀行發(fā)布的2025年前三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示，前三季度人民幣存款增加22.71萬億元，其中住戶存款增加12.73萬億元。

當前，居民儲蓄率仍處于較高水平，消費意愿偏弱，這反映出居民人均收入及財產(chǎn)性收入預期不足的問題。

“要提振消費，消費意愿與消費能力缺一不可，”連平分析道，“而提升這兩者的關鍵，在于增加居民收入。近期召開的中央經(jīng)濟工作會議明確提出實施居民增收計劃，或將通過初次分配、再分配等協(xié)同配套的制度體系，覆蓋全體城鄉(xiāng)居民。”

談及收入增長對消費的促進作用，連平特別強調：財產(chǎn)性收入（如股票收益）增長的消費傾向相對偏強。他解釋說：“財產(chǎn)性收入具有‘非預期性’，居民在支配這類收入時心理約束更弱，邊際消費傾向更高。因此，相較于工資性或經(jīng)營性收入，財產(chǎn)性收入增長對消費的促進作用和推動效應通常更為顯著。”

展望2026年，連平用三個詞概括中國經(jīng)濟走勢：投資升、消費增、出口穩(wěn)。

他預測，在積壓項目集中釋放與財政資金加快到位的推動下，基建投資將顯著回升；消費則有望在收入支持政策與服務類補貼的助力下加速回暖；盡管出口面臨地緣政治擾動，但對新興市場的機電產(chǎn)品和資本品出口仍具韌性。