每經(jīng)記者｜陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“養(yǎng)老行業(yè)在以往重資產(chǎn)模式下，普遍面臨入住率、現(xiàn)金流和盈利性的核心難題。這類項(xiàng)目通常規(guī)模大，前期一次性投入高，但入住率爬升較慢，導(dǎo)致前期現(xiàn)金回流慢。同時(shí)，重資產(chǎn)項(xiàng)目折舊與攤銷金額很高，進(jìn)一步影響盈利?！?/p>

5月20日，第十二屆中國(guó)國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)業(yè)博覽會(huì)在北京閉幕。養(yǎng)老品牌椿萱茂副總經(jīng)理陳思在此次博覽會(huì)現(xiàn)場(chǎng)接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱“每經(jīng)記者”）采訪時(shí)表示，“要解決重資產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流問(wèn)題，關(guān)鍵在于前端融資或明確的退出路徑”。

“壓力主要來(lái)自低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)”

椿萱茂作為從遠(yuǎn)洋集團(tuán)孵化并較早實(shí)現(xiàn)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老品牌，正站在一個(gè)關(guān)鍵的十字路口。與去年行業(yè)普遍的觀望、試探氛圍不同，今年越來(lái)越多的市場(chǎng)參與者正帶著具體問(wèn)題深入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)格局日趨激烈。

陳思坦言，目前椿萱茂在養(yǎng)老行業(yè)中屬于中大規(guī)模梯隊(duì)。“壓力是有的，但主要是來(lái)自低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的壓力?！标愃急硎?，有些新入局者可能在經(jīng)營(yíng)層面的效益要求不高，更多是追求入住率目標(biāo)或與主業(yè)（如保險(xiǎn)銷售）的協(xié)同效應(yīng)，能夠憑借更低的收費(fèi)、更高的硬件投入發(fā)起價(jià)格戰(zhàn)，這對(duì)必須兼顧經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的市場(chǎng)化品牌形成了直接沖擊。比如，為打造標(biāo)桿項(xiàng)目，甚至可以不惜成本，其邏輯與追求長(zhǎng)期穩(wěn)定盈利的專業(yè)運(yùn)營(yíng)商截然不同。

一直以來(lái)，重資產(chǎn)是高端養(yǎng)老的常見(jiàn)模式，但同時(shí)也意味著高投入、慢回報(bào)和巨大的資金壓力。陳思分析，一個(gè)重資產(chǎn)養(yǎng)老項(xiàng)目即使在開(kāi)業(yè)初期無(wú)人入住，也必須配置25人左右的基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，導(dǎo)致前期運(yùn)營(yíng)成本承壓。盡管公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）、專項(xiàng)債等退出與融資渠道的政策前景日益明朗，但具體落地仍有過(guò)程。

據(jù)悉，針對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目的專項(xiàng)債利率可低至2.5%左右，期限長(zhǎng)達(dá)20年至30年，但這通常只有國(guó)資平臺(tái)能獲取。椿萱茂作為市場(chǎng)化企業(yè)，更多依靠經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸等方式融資。融資成本的差異，在市場(chǎng)博弈中是不容忽視的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

“參與者確實(shí)很多，但真正集中注意力把（運(yùn)營(yíng)）這一塊打磨成熟的人不多。有些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手看起來(lái)也在做委托管理，但連總部和集中管控的專業(yè)團(tuán)隊(duì)都沒(méi)有，怎么可能把委托管理這個(gè)活干好？”陳思表示，做養(yǎng)老沒(méi)有捷徑，“我們用10余年時(shí)間才拿到了輕資產(chǎn)輸出的‘硬入場(chǎng)券’”。

高端養(yǎng)老市場(chǎng)正走向成熟

在一線城市和核心城市，優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老項(xiàng)目因其地理位置優(yōu)越、市場(chǎng)需求明確而成為稀缺資源，獲取難度日益增大。

據(jù)陳思介紹，椿萱茂獲取新項(xiàng)目主要有兩種模式，對(duì)應(yīng)不同的篩選標(biāo)準(zhǔn)。一是純輕資產(chǎn)委托管理模式，在這種模式下，資產(chǎn)歸業(yè)主方（國(guó)企平臺(tái)、城投公司、保險(xiǎn)公司等），公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，收取品牌費(fèi)和管理費(fèi)；二是公建民營(yíng)模式，政府提供精裝修交付的物業(yè)，公司作為運(yùn)營(yíng)方承擔(dān)開(kāi)辦費(fèi)、搭建團(tuán)隊(duì)及少量租金。“未來(lái)會(huì)以輕資產(chǎn)模式為主，重點(diǎn)拓展純委托管理和公建民營(yíng)兩類。對(duì)于需要前期投入（開(kāi)辦費(fèi)、承擔(dān)初期運(yùn)營(yíng)虧損）的公建民營(yíng)項(xiàng)目，城市選擇會(huì)更聚焦?！?/p>

不過(guò)，對(duì)于重資產(chǎn)模式，椿萱茂態(tài)度謹(jǐn)慎。據(jù)介紹，目前該公司僅在北京、上海、武漢持有3個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目。

大灣區(qū)也是椿萱茂的業(yè)務(wù)布局重地。以深圳市龍崗區(qū)椿萱茂養(yǎng)老護(hù)理院為例，據(jù)深圳龍崗區(qū)政府在線公開(kāi)信息，該項(xiàng)目總投資達(dá)2.35億元，總用地規(guī)模5028.2平方米，總建筑面積2.63萬(wàn)平方米。項(xiàng)目投用后，將提供350張養(yǎng)老床位，其中護(hù)理型床位280張、非護(hù)理型床位70張，重點(diǎn)彌補(bǔ)區(qū)域?qū)I(yè)護(hù)理床位缺口，緩解失能、失智長(zhǎng)者照護(hù)需求壓力。

深圳市龍崗區(qū)椿萱茂養(yǎng)老護(hù)理院 圖片來(lái)源：遠(yuǎn)洋集團(tuán)官微

陳思表示，公建民營(yíng)項(xiàng)目通常要求運(yùn)營(yíng)商必須承接一定比例的、政府指定的“兜底性”養(yǎng)老床位，這部分床位收費(fèi)較低，其租金成本通常僅為市場(chǎng)價(jià)的十分之一，甚至更低?！斑@也在一定程度上減輕了運(yùn)營(yíng)商在傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式下所面臨的高昂的前期投入和漫長(zhǎng)的現(xiàn)金流回收壓力。我們通過(guò)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)，提升項(xiàng)目中市場(chǎng)化床位的入住率與服務(wù)溢價(jià)，以此來(lái)平衡整體收入和利潤(rùn)?！?/p>

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，全國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)從業(yè)人員達(dá)72.2萬(wàn)人，累計(jì)建成家庭養(yǎng)老床位49.5萬(wàn)張，服務(wù)超2600萬(wàn)人次，我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展邁出新步伐。

2024年7月，國(guó)家發(fā)展改革委首次將養(yǎng)老設(shè)施納入公募REITs資產(chǎn)類型。2025年8月，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報(bào)推薦工作的通知》，強(qiáng)調(diào)積極探索養(yǎng)老設(shè)施等“零案例”領(lǐng)域的發(fā)行路徑。

每經(jīng)記者注意到，北控發(fā)展養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs近日啟動(dòng)招標(biāo)，備受業(yè)界關(guān)注。陳思也表示，養(yǎng)老領(lǐng)域公募REITs渠道的明確，無(wú)疑增強(qiáng)了市場(chǎng)對(duì)養(yǎng)老重資產(chǎn)長(zhǎng)期投資價(jià)值的信心，為未來(lái)成熟項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化奠定了基礎(chǔ)。

隨著養(yǎng)老行業(yè)盈利模式逐漸清晰和政策支持力度加大，市場(chǎng)對(duì)專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制的運(yùn)營(yíng)服務(wù)需求也將急劇增長(zhǎng)。

陳思向每經(jīng)記者指出，我國(guó)高端養(yǎng)老市場(chǎng)正走向成熟，理由包括城市型、偏剛需的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)盈利模式已基本清晰；國(guó)家在“投、融、管、退”各環(huán)節(jié)的支持政策日益完善；以及“60后”等具有更強(qiáng)消費(fèi)意識(shí)和能力的人群逐步進(jìn)入養(yǎng)老階段，有效需求將持續(xù)增長(zhǎng)。未來(lái)，誰(shuí)能真正提供經(jīng)得起市場(chǎng)檢驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)價(jià)值，誰(shuí)就將在行業(yè)下一階段的競(jìng)合中占據(jù)核心位置。

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