每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜楊翼    

近期，中小房企債務(wù)重組加快，一周內(nèi)兩家公司獲關(guān)鍵進(jìn)展。

5月12日，寶龍地產(chǎn)（HK01238，股價(jià)0.232港元，市值9.606億港元）宣布，公司重組計(jì)劃獲多數(shù)債權(quán)人批準(zhǔn)；5月18日，中駿集團(tuán)控股（HK01966，股價(jià)0.062港元，市值2.618億港元，以下簡稱中駿集團(tuán)）發(fā)公告表示，公司境外債務(wù)重組計(jì)劃已獲得計(jì)劃債權(quán)人的法定大多數(shù)批準(zhǔn)。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，2026年以來，中駿集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、花樣年等多家房企接連披露化債重要進(jìn)展。

債務(wù)重組進(jìn)入關(guān)鍵階段

5月18日，中駿集團(tuán)發(fā)公告表示，公司境外債務(wù)重組計(jì)劃會(huì)議已于當(dāng)日在香港召開。中駿集團(tuán)此次會(huì)議有385名計(jì)劃債權(quán)人參與投票，涉及投票計(jì)劃申索總額約23.88億美元，其中約99.0%債權(quán)人投票贊成重組計(jì)劃，因此該重組計(jì)劃已獲得計(jì)劃債權(quán)人的法定大多數(shù)批準(zhǔn)。中駿集團(tuán)表示，現(xiàn)將就計(jì)劃尋求香港高等法院的批準(zhǔn)及認(rèn)許，相關(guān)呈請(qǐng)的聆訊定于2026年6月16日下午進(jìn)行。這也意味著，距離境外債務(wù)重組成功，中駿集團(tuán)只差最后一步。

就在此前的5月12日，寶龍地產(chǎn)宣布，公司重組計(jì)劃獲多數(shù)債權(quán)人批準(zhǔn)，持有范圍內(nèi)債務(wù)未償還本金約85.48%的債權(quán)人已簽署重組支持協(xié)議，為方案落地筑牢基礎(chǔ)；公司將于6月17日向香港高等法院申請(qǐng)批準(zhǔn)重組計(jì)劃，明確整體重組生效時(shí)間不晚于2026年9月30日，時(shí)間節(jié)點(diǎn)清晰明確。到5月14日，寶龍地產(chǎn)正式披露了境外債務(wù)整體重組的最新交易安排。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，2026年以來，除中駿集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)外，已有包括花樣年等在內(nèi)的多家房企披露債務(wù)重組重要進(jìn)展。記者還注意到，2025年主要是一批頭部房企的債務(wù)重組獲批，2026年以來更多是中小房企的債務(wù)重組獲批。

“本輪中小房企債務(wù)重組集中闖關(guān)，核心因素在于時(shí)間窗口期的倒逼?！比涨?，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，多數(shù)房企債務(wù)重組方案已歷經(jīng)2~3年拉鋸，2025年底至2026年初迎來境外債重組的“最后通牒”節(jié)點(diǎn)，若無法達(dá)成關(guān)鍵進(jìn)展，將面臨清盤呈請(qǐng)的實(shí)質(zhì)性影響。同時(shí)，政策端對(duì)房地產(chǎn)“白名單”擴(kuò)圍及地方紓困基金的定向支持，為中小房企提供了比大型房企更直接的流動(dòng)性緩沖。

“兩者本質(zhì)區(qū)別在于，大型房企債務(wù)重組方案設(shè)計(jì)復(fù)雜，債權(quán)人博弈激烈?！卑匚南策M(jìn)一步表示，中小房企債務(wù)重組，資產(chǎn)包相對(duì)簡單，地方政府協(xié)調(diào)成本較低，更容易通過“債轉(zhuǎn)股+展期”的方式達(dá)成妥協(xié)。

轉(zhuǎn)向“存量資產(chǎn)服務(wù)商”

普睿地產(chǎn)研究在一份報(bào)告中表示，當(dāng)前，房企債務(wù)重組主要涉及債券類，但企業(yè)還有大量銀行貸款及其他貸款有待解決。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在信用債問題解決之后，如何盡快回歸正常經(jīng)營軌道，強(qiáng)化現(xiàn)金流流轉(zhuǎn)更為關(guān)鍵。

柏文喜表示，部分房企債務(wù)重組后仍面臨一些實(shí)質(zhì)困境，賬面?zhèn)鶆?wù)削減并未改變資產(chǎn)流動(dòng)性枯竭的根本矛盾。

不過，從債務(wù)到期壓力來看，行業(yè)正在逐步走出最艱難的階段。

克而瑞的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，由于近年來房企債券發(fā)行規(guī)模下滑明顯，2026年房企整體的債務(wù)到期規(guī)模也明顯下降，全年到期約3521億元，其中一季度到期約1090億元，三季度到期約1114億元；但從目前的融資情況來看，到2027年，債務(wù)到期壓力有所緩解。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，與此同時(shí)，政策端也在持續(xù)發(fā)力。2026年1月，監(jiān)管部門出臺(tái)新政明確符合條件的“白名單”項(xiàng)目貸款可展期5年，較此前最長2年半的展期期限實(shí)現(xiàn)重大突破，為房企提供了更充足的資金周轉(zhuǎn)緩沖期；隨著2025年底商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs正式開始試點(diǎn)，房企參與公募REITs的熱情明顯提升，多家企業(yè)申報(bào)了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs。

柏文喜表示，未來，行業(yè)格局將加速向“啞鈴”結(jié)構(gòu)演化：一端是央企國企及少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企主導(dǎo)的開發(fā)賽道，憑借信用優(yōu)勢和低成本資金持續(xù)整合核心城市資源；另一端是完成重組的中小房企轉(zhuǎn)型為區(qū)域性資產(chǎn)管理運(yùn)營商，從“高周轉(zhuǎn)開發(fā)商”轉(zhuǎn)化為“存量資產(chǎn)服務(wù)商”。行業(yè)集中度（以銷售額計(jì)）可能短期下降，但土儲(chǔ)質(zhì)量將顯著提升。區(qū)域深耕、代建業(yè)務(wù)、商業(yè)運(yùn)營將成為中小房企的生存機(jī)會(huì)。